在澳大利亚投资买房合适吗？要注意什么？

DR发布的《2021年代澳洲房市的5大驱动力》。报告称，即将结束的2021年(2021-2021年)是澳大利亚房地产市场波涛汹涌的时期。柬埔寨房地产的筛选和调查很可能成为推动经济发展的新生力量。

近十年来，澳洲首府城市的房价上涨了40%，悉尼和墨尔本的房价上涨了更多，但从2021年到2021年，澳洲的房价大幅调整。随着开采热的结束，价格也不会一路上涨，珀斯达尔文的房价也急剧下降。

大规模的公寓建造热潮改变了悉尼、墨尔本和布里斯班的城市天空。近十年来，建造了7万套新公寓、单元房和联排别墅，另外还建造了100万套新别墅。TW

下面是D经济学家特伦特威尔特郡（TW）总结的澳洲十年房市的几大驱动力。

一、历史低利率是房价上涨的主要驱动力

利率下调一直是澳大利亚乃至房价的主要驱动力。澳大利亚储备银行的研究得出结论，低利率可以解释房价的快速增长。澳大利亚联邦降低利率一个百分点可以使住房价格在两年后上涨8%，这与2021年代的住房价格非常接近。

到2021年1月，澳联储的现金利率将达到375%，到年底将达到475%。随着澳大利亚经济从金融危机中反弹，澳大利亚储蓄银行提高现金利率，采矿业蓬勃发展。

此后，澳洲经济疲弱，失业率从2021年的5%上升到2021年末的63%。作为回应，澳大利亚央行从2021年(475%)到2021年不断降低利率，2021年和2021年降低100个基点到15%。

经过近三年的稳定，澳大利亚央行于2021年6月将现金利率降至25个基点，7月和10月连续两次下降。现金利率目前处于075％的历史低点。

利率下降是现象。人口老龄化，亚洲的崛起，高债务水平和潜在经济增长速度降低的影响，都拉低了利率。

二、银行贷款，投资者借贷和APRA干预

低利率导致借贷价格上升，推动房价上涨，以及借贷和家庭债务激增。

十年前，住房信贷()增长到8%以上，五年前增长到7%以。住房债务在家庭可支配收入中的比例从2021年的118%上升到2021年的140%。

在2021年代中期，投资者信贷的快速增长导致银行监管机构APRA引入了新的规则，以减缓投机性贷款。步是将对投资者的抵押贷款的增长限制在每年不得过10％。

2021年3月，APRA(澳洲审慎监管局)采取的第二项主要干预措施是将利息贷款(-)限制在新抵押贷款的30%以下。这类干预成功地减缓了投机贷款的速度。

人口的快速增长导致房价上涨和住房供不应求

从2021年3月到2021年3月，10年间，澳大利亚的人口增长了340万(最新数据)。在2000年到2021年之间，澳大利亚的人口增长了270万。在几乎所有发达经济体中，澳大利亚人口增长更快。

墨尔本（207%）及附近的郊区城镇和昆士兰州东南部的人口增长快。

澳洲的自然人口增长一直非常稳定（绿色部分）。人口增长主要由移民推动（灰色部分）。从2000年到2021年，澳洲每年的 海外移民人数为136，000。

三、2021年代澳洲人口增长组成

千禧年年末人口激增，主要由移民推动，2021年代人口增长趋于稳定。

临时性移民是移民净增长的主要原因。外国留学生是另一大推动临时移民数量的增长。

绿色-学生签证；黑色-临时就业签证；灰色-打工度假签证；紫色-其他类型签证

建房不足，大量移民给房价和租金带来上涨压力。澳大利亚联邦存款的研究发现，强劲的人口增长是住房成本，特别是租金增加的原因。二者还导致澳大利亚住房供不应求。

房屋供应委员会(NHSC)统计，与2021年住房基本需求相比，住房短缺228万。近年来，住房短缺得到缓解，主要是由于大规模公寓建设热潮和墨尔本边缘地区建造了许多新住房。

公寓建设在2021年代中期猛增，主要集中在悉尼，墨尔本和布里斯班。

2020年，墨尔本和布里斯班的公寓建设达到顶峰。此后，各州公寓的批准量大幅下降，其中维州在2021年10月大幅下降到10，097。这意味着未来几年的建筑率将大大降低。

由于海外学生涌入市以及外国投资者的需求增加，对公寓的需求也有所增加。

四、11月澳洲房价上涨情况

之后，再看刚刚过去的11月，全澳房价涨幅达到17%！在具体实施的城市中，除塔州首府霍巴特外，各大城市的房价都有不同程度的上涨。其中，悉尼和墨尔本的房价更是以27%和22%的涨幅领跑全澳！

若将周期再延长一点，在过去3个月中，墨尔本以64%的涨幅，击败悉尼62%，成功领先全澳城市房价上涨！